قانون الإيجار في أبو ظبي
مع بروز العديد من المشاريع التطويرية خلال العقد الماضي، احتل السوق العقاري في أبو ظبي أعلى القائمة مقارنة بغيره من الدول في الإقليم. يبلغ عدد سكان أبو ظبي ما يقارب 2.9 مليون نسمة وفق إحصاءات منتصف عام 2016، وتوفر لهم الإمارة العديد من الخيارات السكنية من شقق للإيجار في أبو ظبي أو فلل للإيجار في أبو ظبي.
حيث يمكن العثور على مختلف أنواع الوحدات السكنية في أنحاء العاصمة، بحيث ترضي جميع الأذواق، ونظراً لازدياد الطلب على استئجار العقارات يجب على كل من المستأجرين والملاك معرفة قوانين الإيجار في أبو ظبي. لذا، سنقدم لك كل ما عليك معرفته عن قانون الإيجار في أبو ظبي لنوفر عليك عناء البحث.
حقوق المستأجر في أبو ظبي
تم إصدار قانون الإيجار في أبو ظبي رقم 20 لسنة 2006 الذي حدد بنود عقود إيجار العقارات في أبو ظبي، إلى جانب سلسلة من التعديلات التي تتوافق مع ظروف سوق العقارات المتغيرة، وقد عملت السلطات على حفظ حقوق المستأجر والمالك في أبو ظبي من أجل ضمان وحماية مصلحة الطرفين.
وضع القانون رقم 20 لسنة 2006 لتنظيم التعامل مع العديد من القضايا بين المؤجر والمستأجر مثل أسعار الإيجار وسياسات الإخلاء وغيرها، فعلى سبيل المثال، لا يمكن لأصحاب العقارات طلب إخلاء المستأجرين عند انتهاء عقد الإيجار قبل إجراء التعديلات المنصوص عليها في قانون عام 2010، وانطلاقاً من هذا القانون الأساسي لإمارة أبو ظبي، تم إجراء عدد من التغييرات التي تعكس بدورها عوامل مختلفة ليتم تعديل القانون إلى ما هو عليه اليوم.
فيما يلي بعض الإرشادات العامة التي ستساعدك في فهم قانون الإيجار في أبو ظبي بشكل ملم.
تسجيل العقارات
سن مجلس أبو ظبي التنفيذي رقم 4 لسنة 2011 مجموعة من القرارات المفروضة على مالكي العقارات وتتمثل في تسجيل عقاراتهم والعقود الإيجارية في بلدية أبو ظبي، حيث تتبع بلدية أبو ظبي نظاماً يسمى توثيق للمحافظة على سجلات عقود الإيجار والبيانات المتعلقة بالعقار، كما يتعين أن يكون عقد الإيجار مكتوباً باللغتين الإنجليزية والعربية أو باللغة العربية فقط لكي يتم قبوله في سجل التوثيق.
تم توحيد عملية تسجيل عقود الإيجار، بموجب القرار الإداري رقم 97 لسنة 2012، وينص القرار على أن تقوم بلدية أبو ظبي بإعداد سجل توثيق عقد الإيجار الذي يجب أن يتضمن بيانات تتعلق بالعقار (الوحدات السكنية أو التجارية أو الصناعية)، إلى جانب معلومات عن الأشخاص القاطنين في العقارات السكنية، بالإضافة إلى البيانات الكاملة عن المالك والمستأجر.
يتعين على جميع الملاك وأصحاب العقارات تسجيل ممتلكاتهم والعقود الإيجارية في بلدية أبو ظبي، ويتوجب على المستأجرين بدورهم أن يطلبوا شهادة تسجيل الملكية من المالك أو الوكالة العقارية على الدوام عند الاستئجار في أبو ظبي.
رفع سقف الإيجار في أبو ظبي
طرأ أول تعديل على قانون الإيجار في أبو ظبي في عام 2010 والذي أجري على قانون أبو ظبي رقم 4، وقد حدد القانون معدل الزيادة السنوية لأسعار الإيجار بنسبة 5%.
في عام 2012، أصدر المجلس التنفيذي لإمارة أبو ظبي القانون رقم 32 الذي نص على إلغاء نسبة 5% من سقف الإيجار وسمح لأصحاب العقارات برفع أسعار العقارات وفقاً لأسعار السوق العقاري، ومع ذلك، فإن المرسوم يفرض على صاحب العقار تقديم إشعار للمستأجر قبل مدة لا تقل عن 3 أشهر على أن يشمل الأسعار الجديدة والتغيير الحاصل عليها.
في تاريخ 13 ديسمبر 2016، قام مجلس أبو ظبي التنفيذي بإعادة تعيين سقف الإيجار بنسبة 5٪ على عقود الإيجار، كما جاء في القانون رقم 14 لسنة 2016. يمكن للمالك والمستأجر تحديد سعر الإيجار وإبرام اتفاقية الإيجار، كما يمكن للمالك زيادة السعر سنوياً ولكن ضمن حدود سقف السعر المحدد بموجب هذا القرار.
أما في الوقت الحاضر، فيتم تطبيق القانون الذي يحدد سقف الإيجار بنسبة 5٪ على العقارات المستأجرة في أبو ظبي، ويحق لأصحاب العقارات وشركات إدارة العقارات رفع سعر الإيجار السنوي ضمن هذا الحد، شريطة إشعار المستأجر قبل شهرين على الأقل من تاريخ تجديد العقد.
مدة إشعار المستأجر
يُمكّن القانون رقم 4 لسنة 2010 مالك العقار من طلب إخلاء المستأجر للعقار عند انتهاء مدة عقد الإيجار، كما يمنح أيضاً لمالك العقار الحق برفض تجديد عقد الإيجار إذا أراد ذلك.
قرر مجلس أبو ظبي التنفيذي أنه يتوجب على مالك العقارات إصدار إشعار بإخلاء المستأجر للعقار قبل شهرين من تاريخ تجديد العقد، وعليه بذلك اتباع إجراءات الإخلاء الرسمية المفروضة من قبل إمارة أبو ظبي وعلى أن تخدم فترة الإشعار كلا الطرفين.
يتعين على أصحاب العقارات وشركات إدارة العقارات في أبو ظبي إشعار المستأجرين قبل شهرين بخصوص أي تعديلات يرغبون بإجرائها على محتوى نص عقد الإيجار، وينطبق ذلك أيضاً على رفع سعر الإيجار أو طلب الإخلاء أو إجراء أية تغييرات على شروط توثيق عقد الإيجار الأخرى.
رسوم البلدية
يترتب على المستأجر تسديد رسوم البلدية في إمارة أبو ظبي وفقاً لقرار مجلس أبو ظبي رقم 49 لسنة 2018. تبلغ نسبة رسوم السكن 5٪ من قيمة الإيجار السنوي للوحدات السكنية و10% للفلل وتطبّق على جميع الوحدات السكنية في أبو ظبي. تدفع هذه القيمة للبلدية وليس لأصحاب العقارات.
لجنة فض المنازعات الإيجارية أبو ظبي
أعلن رئيس دائرة القضاء القرار رقم (10) لسنة 2010 بتشكيل مركز فض المنازعات الإيجارية أبو ظبي لحل الخلافات القانونية وحماية حقوق المالك والمستأجر. تستمع اللجنة بدورها إلى طرفي المنازعات وما يقدماه من مطالبات ودفعات من الخصوم والشهود وأي شخص آخر، وعادة ما تعقد الجلسات باللغة العربية، مع توفر مترجم فوري لغير الناطقين بها.
ينص قانون رقم 20 لسنة 2017 على أن قرار لجنة أبو ظبي لتسوية المنازعات الإيجارية هو قرار نهائي وملزم للأطراف المعنية إذا كانت القيمة لا تزيد عن 50 ألف درهم إماراتي، وفي حال زاد مبلغ المطالبة عن 50 ألف درهم إماراتي، يمكن لأي من الطرفين تقديم استئناف خلال 15 يوماً من تاريخ الحكم. كما ويمكن للأطراف تقديم طعن في المطالبات التي تتجاوز 300 ألف درهم إماراتي أمام محكمة النقض في غضون 30 يوماً.
يجدر بالذكر أنه لا يتم تقديم طلب فض النزاع بين المستأجر والمالك ما لم يكن العقد مسجلاً لدى نظام توثيق في بلدية أبو ظبي.
كيف يمكنك تقديم دعوى في لجنة فض المنازعات الإيجارية؟
- تقديم الطلب مع الوثائق المطلوبة في مكتب خدمة العملاء في مركز فض المنازعات الإيجارية
- ملء استمارة الشكوى في مكتب خدمة العملاء
- دفع الرسوم في العداد المالي والحصول على إيصال
- تلقي تاريخ الجلسة الأولى للقضية
المستندات المطلوبة:
طلب مركز فض المنازعات الأصلي، العريضة الأصلية مع نسخة من عقد الإيجار ونسخة من جواز السفر، الرخصة التجارية (في حال أن الأطراف المختصمة أعمال وليست أفراد)، والمفوض الرئيسي (في حال كان مقدِّم الطلب يمثل طرفاً آخر.
إذا كنت بحاجة إلى تقديم دعوى، اتصل بأبو ظبي – لجنة فض المنازعات الإيجارية على 8002353. تقع لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبو ظبي – شارع الدفاع، بالقرب من صندوق الزواج. يوجد لديهم فرع آخر في العين، داخل محكمة العين.
لقد شهد قانون الإيجار في أبو ظبي العديد من التعديلات على مر السنين. إليك أهم الأمور ذات العلاقة بقائمة حقوق المستأجر في أبو ظبي والتي يجب التمسك بها:
- اطلب دوماً شهادة التسجيل للتأكد من أن الملكية مسجلة لدى بلدية أبو ظبي
- راجع شروط وأحكام العقد الإيجاري بدقة مع التركيز على مدة الإيجار، مبلغ الإيجار، الصيانة، وغيرها من الرسوم، ونقاط حقوق المستأجر في أبو ظبي الأخرى
- لتجديد العقد أو تعديله أو إنهائه، يتوجب عليك إشعار المالك قبل شهرين من تاريخ تجديد العقد. تعد هذه المدة هي فترة الإشعار الأساسية للمستأجر
- إذا وجدت نفسك في نزاع قانوني، قم برفع دعوى في لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبو ظبي
- لا يستطيع مالك العقار رفع سعر الإيجار السنوي بنسبة تزيد عن 5٪
- من أهم حقوق المستأجر في أبو ظبي أنه يتوجب على المالك منح إشعار مدته شهرين في حال طلب الإخلاء أو زيادة مبلغ الإيجار أو إجراء أي تغيير آخر في شروط عقد الإيجار
